SAC e Price: a diferença
No SAC (Sistema de Amortização Constante), você abate a mesma parte da dívida todo mês. Como os juros incidem sobre um saldo cada vez menor, a parcela começa alta e diminui até o fim.
Na Tabela Price, a parcela é a mesma do início ao fim. Nos primeiros anos ela quase só paga juros, e a dívida demora a cair. O resultado é um custo total bem maior.
Exemplo: imóvel de R$ 400 mil
Com R$ 80.000 de entrada, financiando R$ 320.000 em 30 anos a 11,50% ao ano:
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 3.804,88 | R$ 3.031,72 |
| Última parcela | R$ 896,99 | R$ 3.031,72 |
| Juros totais | R$ 526.336,18 | R$ 771.418,87 |
| Renda mínima | R$ 12.682,93 | R$ 10.105,73 |
No SAC, a família precisa de uma renda maior para começar, mas economiza R$ 245.082,70 em juros ao longo do contrato.
Custos que a simulação não mostra
- Seguros obrigatórios: MIP (morte e invalidez) e DFI (danos ao imóvel), cobrados todo mês.
- Taxa de administração do contrato, quando o banco cobra.
- Correção pela TR, que atualiza o saldo devedor.
- ITBI e registro em cartório, pagos na compra e que podem somar de 3% a 5% do valor do imóvel.
Primeira parcela por valor financiado
| Valor financiado | SAC (1ª parcela) | Price | Renda mínima SAC |
|---|---|---|---|
| R$ 150.000,00 | R$ 1.783,54 | R$ 1.421,12 | R$ 5.945,12 |
| R$ 200.000,00 | R$ 2.378,05 | R$ 1.894,82 | R$ 7.926,83 |
| R$ 300.000,00 | R$ 3.567,07 | R$ 2.842,24 | R$ 11.890,25 |
| R$ 400.000,00 | R$ 4.756,10 | R$ 3.789,65 | R$ 15.853,66 |
| R$ 600.000,00 | R$ 7.134,15 | R$ 5.684,47 | R$ 23.780,49 |
30 anos a 11,50% ao ano, sem seguros e TR.
Perguntas frequentes
SAC ou Price: qual é melhor?
No SAC você paga menos juros no total e a parcela cai com o tempo, mas a primeira parcela é maior. Na Price a parcela é fixa e começa menor, mas os juros totais são bem maiores. Se a primeira parcela do SAC cabe no seu orçamento, ele costuma ser a melhor escolha.
Quanto de renda preciso para financiar?
Os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda bruta familiar. A calculadora mostra a renda mínima para cada sistema com base nesse limite.
Qual é a entrada mínima?
Em geral os bancos financiam até 70% ou 80% do valor do imóvel, então a entrada fica entre 20% e 30%. Programas como o Minha Casa, Minha Vida têm regras próprias.
Posso usar o FGTS?
Sim, na entrada, para amortizar o saldo ou para pagar parte das parcelas, desde que o imóvel seja residencial, esteja dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação e você não tenha outro imóvel na mesma cidade.
Por que a parcela do banco é maior que a da simulação?
Porque o banco soma seguros obrigatórios de morte e invalidez (MIP) e de danos ao imóvel (DFI), taxa de administração e a correção pela TR. Esses custos variam com a idade e o banco.
Fontes
- Taxas de financiamento imobiliário por banco em 2026 (Larya)
- Caixa, habitação
- FGTS, uso na compra da casa própria
Veja como calculamos cada valor.